近日，国务院印发《城市更新 “十五五” 规划》，这是我国首个城市更新领域国家级专项规划，标志着城市更新从民生工程升级为国家战略，城市建设正式告别 “大拆大建、外延扩张” 的增量时代，迈入 “盘活存量、精细提质” 的新阶段。
在朋友圈，有专家进一步作出预判：这场深刻变革的背后，是城市运营逻辑的重塑，未来城市更新不再是简单的改造工程，而是企业综合运营能力的终极角力场。
笔者是5月28日当天看到这份文件的，开头第一句话就入脑入心，说“城市是现代化建设的重要载体，人民幸福生活的重要空间。”用我们老百姓的大白话来聊就是，论起城市更新的重要性，再来两三打夸张点的词都不为过。
城市更新不只是拆几栋旧房子和建几栋新房子那么简单。
过去十多年，在城市居民中间，“城市更新”早已成为家喻户晓的名词。但说句老实话，仍然有相当一部分人，仍然把它看成帮自己家把旧房子换成新的，甚至纯粹是帮开发商盘多点地来盖房子的工程。
这其实是非常严重的误解。这次《城市更新 “十五五” 规划》的出台，事实上进一步帮我们认清了城市更新的本质。过去，城市更新确实是多以拆旧建新为主，核心是土地开发与房产销售，导致模式过于粗放且同质化严重。如今，规划明确坚持 “保护第一、应保尽保、以用促保”，拒绝大拆大建，强调通过 “绣花功夫” 实现空间提质、产业升级、文化传承与民生改善的多重价值融合。这种转变，要求企业跳出传统开发思维，转向长期主义的城市运营，具备资源整合、产业导入、文化活化、长效运维的综合能力，而非仅擅长工程建设与销售回款。这也意味着，城市更新的本质，已从 “空间改造” 转向 “价值重塑”，从单一工程建设转向系统生态构建。
由于关心这份文件的企业非常多，深耕大湾区的保利发展、中海发展、华润置地、越秀地产、珠江实业等企业，在这条赛道上经历多年跌宕起伏，仍然坚守城市更新的一线。他们的高管这两天与笔者聊天，无不百感交集。当然，像富力、珠光这些“老炮”，心理就更复杂一些。
城市更新的本质已经发生改变。
这份文件能够挑动企业敏感神经的地方确实也蛮多。
譬如，《规划》清晰锚定阶段性目标，为企业角逐划定赛道。到 2030 年，城市开发建设方式转型初见成效，人居环境明显改善，新旧动能加快转换；到 2035 年，基本建成创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市。围绕目标，规划还部署了培育壮大新动能、营造高品质生活空间、推动绿色低碳转型等六大核心任务，推进 “好房子”建设、完整社区建设、老旧小区改造等 14 项重大工程。
对企业来说，这将是前所未有的机遇。不过，话又说回来，这些任务绝非单一企业能独立完成，需要房企、文创企业、产业运营商、科技企业等跨界协同，而整合资源、统筹推进、实现可持续运营的能力，将成为企业制胜关键。
翻开中国的城市更新史，处在粤港澳大湾区的广州、深圳、佛山，其实早已通过自己的艰苦摸索、率先探索出城市更新运营的标杆路径，成为企业能力比拼的 “试验田”。譬如，广州永庆坊作为全国微改造典范，摒弃大拆大建，保留骑楼、青砖黛瓦等岭南建筑肌理，注入文创、非遗、商业等业态，实现历史文脉与现代生活共生，背后是企业对文化保护、业态规划、社区治理的深度运营能力。广州 TIT 创意园由老旧纺织机械厂改造而成，保留工业遗迹，吸引微信总部等企业入驻，完成从工业锈带到产业高地的蜕变，彰显产业导入与生态构建的核心实力。
通过城市更新实现城市空间的价值重塑是未来的核心目标。
这些年，我们印象最深的是，广州以多片区连片更新，构建 “文商旅产居” 融合的运营样板。除了永庆坊以外，白鹅潭片区作为广州西部核心引擎，累计推动超 3700 亿元重点项目落地，通过 “旧村改造 + 工业遗存活化 + 高端商业导入” 模式，聚龙湾太古里、大湾区艺术中心等项目落地，11 公里滨江岸线崛起为世界级中央活力区，彰显企业在大片区统筹、高端资源整合与长期运营的硬实力。
而琶洲南片区定位数字创新活力区，采用 “双总师制度” 统筹规划，保利、越秀等企业布局高端商业、总部办公与生态社区，琶洲南 TOD 融合滨水公园与城市绿廊，承接广交会溢出效应，打造 “会展 + 数字 + 总部” 产业高地，凸显产城融合与生态共建能力。
正在推进中的海珠湾（广纸片区），从百年造纸工业遗址蝶变，保留 150 米大烟囱等工业遗存，打造广纸悦 + SPACE 文化地标与 1.2 公里工业记忆滨江步道，引入商业、文创业态，实现 “工业锈带” 到 “生活秀带” 的转型，考验企业工业遗存活化与社区共生运营能力。
同为大湾区中心城市，深圳在这条赛道上虽然走得艰辛，但也不遗余力。深圳华侨城创意文化园，依托旧工业区改造，融合艺术创作、设计研发、文化展览等功能，以文创赋能激活存量空间，其成功源于企业对文创产业趋势的精准把握与长期运营布局。
当前首度提出“三旧改造”概念的佛山，也诞生了许多在全国有影响力的现象级的城市更新项目。岭南天地修复清代岭南建筑，保留简氏别墅等历史遗存，引入非遗体验、特色餐饮、潮流商业，打造文旅商融合的城市地标，体现了文化活化与商业平衡的运营智慧。顺德陈村 NCC 公园则以低成本、高弹性策略，将城中村闲置空间转化为滨水活力公园，实现生态价值与民生价值的双赢。
这些标杆项目印证，城市更新的核心竞争力早已不是资金与资源，而是长期运营能力。未来，企业必须从 “开发商” 向 “城市运营商” 转型，深耕三大核心能力：一是文化传承能力，尊重城市历史肌理，实现文脉赓续；二是产业培育能力，精准导入适配产业，激活区域经济活力；三是长效运维能力，构建可持续商业模式，兼顾民生福祉与经济效益。
存量时代，城市更新的赛道已然开启。《城市更新 “十五五” 规划》的落地，将加速行业洗牌，那些仍停留在传统开发思维、缺乏运营能力的企业将被淘汰，而兼具文化、产业、运维综合实力的城市运营商，将在这场角力中脱颖而出，成为城市高质量发展的核心力量。城市更新，终将是运营能力的终极较量。
南方+记者 冯善书
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